Immobilienpreisent-wicklung in der Schweiz – was wäre wenn – eine Utopie?
1. Einleitung
Gebäude altern. Sie verlieren mit jedem Jahr an technischer Qualität, energetischer Effizienz und funktionalem Nutzen. Materialien verschleissen, Haustechnik veraltet, Grundrisse entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen neuer Generationen. Was bei Autos, Maschinen oder Produktionsanlagen selbstverständlich ist – der kontinuierliche Wertverlust – scheint bei Immobilien jedoch ausser Kraft gesetzt. Zumindest auf dem Papier.
Denn obwohl der reale Nutzwert vieler Gebäude sinkt, steigen die Immobilienpreise in der Schweiz seit Jahrzehnten nahezu ununterbrochen. Selbst Objekte mit offensichtlichem Sanierungsbedarf erzielen Preise, die weit über den ursprünglichen oder heutigen Erstellungskosten liegen. Diese Entwicklung wirft eine grundlegende Frage auf: Wie kann etwas teurer werden, dessen Gebrauchswert nachweislich abnimmt?
Die gängige Antwort lautet meist: wegen der Lage. Oder präziser: wegen des Bodens. Doch diese Erklärung greift zu kurz. Sie verdeckt, dass sich im Hintergrund ein struktureller Mechanismus etabliert hat, der den Wertverfall von Gebäuden systematisch überdeckt – und gleichzeitig die Preisentwicklung vom tatsächlichen Wohnnutzen entkoppelt.
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, der selten offen diskutiert wird. Was wäre wenn Hypotheken auf selbstgenutztem Wohneigentum werden in der Schweiz in der innerhalb kürzerer Zeit amortisiert würde? Vorzeitige Rückzahlungen wäre ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das anhaltend stabile sowie tiefe Zinsumfeld würde einen Schuldenabbau zusätzlich begünstigen. Auch bei Mietliegenschaften würde die Rückzahlung der Hypotheken schneller geschehen: über Abschreibungen, Rückstellungen und laufende Mieterträge wären genügend Mittel vorhanden. Weniger dagegen im Segment der Kostenmiete.
Das Resultat ist eine stille, aber tiefgreifende Veränderung der Marktstruktur. Der Preis und der Fremdfinanzierungsanteil sinkt, der Anteil preislich gebundener Objekte steigt, und die Angebotsdynamik nimmt ab. Gleichzeitig verlieren Marktpreise zunehmend ihre Funktion als Signal für Knappheit oder Effizienz. Der Bodenwert dient dabei immer weniger als Residualgrösse – und immer mehr als stabilisierender Puffer zwischen steigenden Preisen und begrenzter Zahlungsfähigkeit.
Doch was passiert, wenn dieser Puffer nicht mehr zur Verfügung steht?
Was wäre, wenn Boden grundsätzlich im Baurecht genutzt würde und der Gebäudewert klar und dauerhaft vom Boden getrennt wäre?
Was, wenn Immobilienpreise wieder stärker dem realen Zustand und der Nutzungsqualität der Gebäude folgen müssten – statt primär der Knappheit eines unvermehrbaren Gutes?
Diese Fragen sind unbequem. Sie rütteln an etablierten Vermögensannahmen und an einem System, das vielen Sicherheit verspricht. Doch genau deshalb sind sie notwendig. Denn die Entwicklung der Immobilienpreise ist kein isoliertes Marktphänomen – sie ist ein Spiegel unserer Bodenordnung, unserer Finanzarchitektur und letztlich unseres Verständnisses von Wert.
Und vielleicht auch ein Hinweis darauf, dass wir uns an eine Preislogik gewöhnt haben, die nur solange funktioniert, wie niemand sie grundsätzlich hinterfragt. Und die auch nur wenige Gewinner hat.
2. Kurzanalyse der aktuellen Lage
Der Schweizer Immobilienmarkt wird heute weniger durch den Zustand der Gebäude als durch strukturelle Rahmenbedingungen geprägt. Während der reale Nutzwert von Bestandsliegenschaften aufgrund von Alterung, technologischem Fortschritt und regulatorischen Anforderungen kontinuierlich sinkt, steigen die Marktpreise weiter. Diese scheinbare Wertsteigerung ist in erster Linie keine Folge produktiver Investitionen, sondern Ausdruck einer zunehmenden Verschiebung vom Gebäudewert hin zum Bodenwert.
Boden ist nicht vermehrbar und unterliegt in der Schweiz strengen planerischen Einschränkungen bei der Nutzung. Diese Knappheit wirkt preisstabilisierend und kompensiert den Wertverlust der Gebäude. Der Marktpreis einer Immobilie reflektiert daher immer weniger den tatsächlichen Zustand oder die Effizienz des Bauwerks, sondern zunehmend die Position des Grundstücks innerhalb eines regulierten Bodenmarkts.
Parallel dazu führt die langfristige, aber geringe Amortisation von Hypotheken zu einer schleichenden Entschuldung des Immobilienbestands. Sowohl bei selbstgenutztem Wohneigentum als auch bei Mietobjekten sinkt der Fremdkapitalanteil über die Zeit. Damit verlieren Transaktionspreise ihre Rolle als laufender Finanzierungsanker und werden stärker zu Vermögensmarkern. Der steigende Anteil kostenbasierter Mietmodelle verstärkt diese Tendenz zusätzlich, indem er Preise stabilisiert, aber Marktbeweglichkeit reduziert.
In dieser Konstellation dient der Bodenwert nicht mehr als neutrale Restgrösse, sondern als systemischer Puffer zwischen sinkendem Gebäudenutzen und steigenden Preisansprüchen. Die Frage ist daher nicht, ob dieses Modell stabil ist, sondern wie abhängig es von genau diesem Mechanismus geworden ist – und was geschieht, wenn er infrage gestellt wird.
3. Hauptteil – Denkmodell & Systemperspektive
3.1 Gebäude als Verbrauchsgut – eine verdrängte Realität
Gebäude werden im Immobilienmarkt häufig implizit als werthaltige Dauerobjekte behandelt. Diese Sichtweise steht jedoch im Widerspruch zu ihrer tatsächlichen ökonomischen Funktion. Aus betriebswirtschaftlicher Perspektive sind Gebäude Investitionsgüter mit begrenzter Lebensdauer, deren Nutzen und Effizienz über die Zeit kontinuierlich abnehmen. Abnutzung, Materialermüdung und technologische Veralterung sind keine Ausnahmen, sondern systemimmanente Eigenschaften des Bauwerks.
Besonders deutlich wird diese Entwicklung im Bereich der Gebäudetechnik. Heizsysteme, elektrische Installationen, Sanitäranlagen oder Aufzüge unterliegen einem raschen Innovationszyklus. Ein 100 jähriger Aufzug kann noch funktionieren und einen gewissen nostalgischen Wert haben. Er entspricht aber nicht dem heutigen Stand der Technik. Was heute als zeitgemäss gilt, kann bereits nach zwanzig Jahren nicht mehr den aktuellen Energie- oder Sicherheitsstandards entsprechen. Hinzu kommen verschärfte Bau- und Umweltvorschriften, die den Bestand indirekt entwerten, indem sie Nachrüstungen erforderlich machen oder Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Die EU plant in diesem Bereich einiges. Ein nicht den Vorschriften entsprechend gedämmtes Gebäude soll einmal als nicht mehr bewohnbar deklariert und die Nutzung verboten werden.
Auch funktional verlieren viele Gebäude an Attraktivität. Veränderte Haushaltsstrukturen, neue Arbeitsformen wie Home Office oder steigende Anforderungen an Flexibilität und Komfort führen dazu, dass Grundrisse, Raumhöhen oder Erschliessungskonzepte früherer Bauperioden nicht mehr dem heutigen Bedarf entsprechen. Der reale Wohnnutzen sinkt, selbst wenn die äussere Substanz noch intakt ist.
In anderen Wirtschaftsbereichen wird dieser Prozess offen anerkannt. Maschinen werden abgeschrieben, Fahrzeuge verlieren mit jedem Kilometer an Wert, Infrastrukturen werden über ihre Nutzungsdauer bilanziell entwertet. Im Immobilienbereich hingegen wird diese Logik oft ausgeblendet oder durch steigende Marktpreise überlagert. Die buchhalterische Abschreibung existiert zwar, doch sie hat kaum Einfluss auf die Marktpreisbildung.
Diese Diskrepanz zwischen realer Entwertung und nomineller Wertsteigerung ist kein Zufall, sondern Ausdruck eines Systems, das den Gebäudewert zunehmend von seiner Nutzung entkoppelt. Solange der Bodenpreis steigt, kann der Wertverlust des Bauwerks ignoriert werden. Der Markt belohnt nicht den Erhalt oder die Effizienz des Gebäudes, sondern dessen Einbettung in eine knappe Bodenstruktur.
Damit verschiebt sich der Fokus weg von der Qualität des Bauens hin zur Sicherung der Lage. Investitionen in Substanz und Funktion werden sekundär, solange der Boden als Wertträger fungiert. Gebäude verhalten sich damit ökonomisch wie Verbrauchsgüter – werden aber preislich wie Vermögensspeicher behandelt. Diese widersprüchliche Logik bildet den Ausgangspunkt für viele Fehlanreize im heutigen Immobilienmarkt.
3.2 Der Boden als Preisstütze – vom Residualwert zum Systemanker
In der klassischen Immobilienbewertung gilt der Bodenwert als Residualgrösse. Er ergibt sich aus dem Marktpreis der Liegenschaft abzüglich des Gebäudewerts, der seinerseits aus Erstellungskosten, Alter, Zustand und Nutzung abgeleitet wird. Dieses Modell setzt voraus, dass der Gebäudewert den dominierenden Anteil der Gesamtbewertung ausmacht und der Boden lediglich den verbleibenden, lagebedingten Mehrwert abbildet.
In der heutigen Marktrealität hat sich dieses Verhältnis jedoch umgekehrt. Der Bodenwert fungiert nicht mehr als Residual, sondern als eigentlicher Preisanker. Steigende Bodenpreise kompensieren den realen Wertverlust der Gebäude und stabilisieren damit die nominellen Immobilienpreise. Je stärker der Bodenpreis steigt, desto weniger relevant wird der Zustand des Bauwerks für die Preisbildung. In der Region Zürich gibt es viele Gebiete in denen der Bodenwert rund 75% des Kaufpreises ausmacht.
Diese Entwicklung ist eng mit der strukturellen Knappheit von Boden verknüpft. In der Schweiz ist Bauland nicht nur physisch begrenzt, sondern auch planerisch, rechtlich und politisch stark reguliert. Zonenpläne, Ausnützungsziffern und Einsprachen begrenzen das nutzbare Angebot zusätzlich. Boden wird dadurch zu einem Gut mit monopolähnlichen Eigenschaften, dessen Preis weniger durch Nutzung, sondern durch Ausschluss bestimmt wird.
Gleichzeitig ist Boden nicht reproduzierbar und unterliegt keinem technischen Fortschritt. Während Gebäude effizienter, günstiger und nachhaltiger gebaut werden können, bleibt Boden unverändert. Wertsteigerungen entstehen nicht durch produktive Leistung, sondern durch Lage, Planungshoheit und Infrastrukturentscheidungen wie eine neue S-Bahn, die in der Regel kollektiv finanziert werden. Der private Bodenwertzuwachs ist damit nur bedingt das Resultat individueller Investitionen.
In diesem Kontext übernimmt der Boden eine systemische Funktion: Er wirkt als Puffer zwischen sinkendem Gebäudenutzen und steigenden Preisvorstellungen. Käufer akzeptieren hohe Preise, weil sie davon ausgehen, dass der Bodenwert langfristig weiter steigt – unabhängig vom Zustand des Gebäudes. Diese Erwartung stabilisiert den Markt, macht ihn aber zugleich zunehmend abhängig von genau diesem Mechanismus.
Je stärker der Bodenwert zur zentralen Wertkomponente wird, desto weniger korrigiert der Markt Fehlentwicklungen im Gebäudebestand. Sanierungsstau, ineffiziente Nutzung oder veraltete Strukturen bleiben bestehen, weil der Bodenpreis die wirtschaftlichen Konsequenzen überdeckt. Der Immobilienmarkt verliert damit einen wesentlichen Teil seiner Steuerungsfunktion.
Der Boden ist in diesem System nicht mehr nur Träger von Nutzungsmöglichkeiten, sondern Garant für Preisstabilität. Diese Rolle ist jedoch nicht naturgegeben, sondern institutionell geschaffen – und damit grundsätzlich veränderbar.
3.3 Hypotheken, Amortisation und stille Entschuldung
Ein zentrales, oft unterschätztes Element der Schweizer Immobilienpreisentwicklung ist die langfristige Struktur der Finanzierung. Hypotheken werden in der Schweiz nicht nur aufgenommen, sondern über Jahrzehnte hinweg nur wenig reduziert. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist es gängige Praxis, die 1. Hypothek, bis 2/3 des Wertes, nicht zu amortisieren sondern weiterlaufen zu lassen. Die regulatorischen Vorgaben, die steuerlichen Anreize und das stabile Einkommensumfeld begünstigen diesen Prozess. Was wäre hier wenn die Hypotheken schneller und vollständig amortisiert würden?
Das anhaltend tiefe Zinsniveau der vergangenen Jahre würde diesen Schuldenabbau zusätzlich vereinfachen. Tiefe Finanzierungskosten ermöglichten es Haushalten, einen grösseren Teil ihrer Mittel in die Rückzahlung der Hypothek zu investieren, ohne die laufende Belastung wesentlich zu erhöhen. Da vorzeitige Rückzahlungen in der Schweiz in vielen Fällen nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind. In Dänemark gibt es diese Vorfälligkeitsentschädigung nicht. In Deutschland gibt es Sonderrückzahlungsmöglichkeiten und auch in Österreich kann mit nur einer sehr geringen Gebühr eine Hypothek vorzeitig zurückgezahlt werden. Es gibt also funktionierende Beispiele auch wenn die Banken das Gegenteil behaupten. Somit wäre ein kontinuierlicher Entschuldungseffekt im Bestand durchaus möglich.
Die Banken könnten über Regelungen auch dazu gebracht werden, die Amortisation der Hypotheken z.B. auf 3% bis 4% p.a. zu erhöhen. Zu Anfang nach dem Motto, wer kann und will.
Bei Mietliegenschaften erfolgt dieser Prozess weniger sichtbar, aber nicht weniger wirksam. Hier werden Hypotheken häufig indirekt über Abschreibungen, Rückstellungen und laufende Mieterträge auch eher geringfügig zurückgeführt. Insbesondere im Segment der Kostenmiete fliessen die Erträge primär in den Unterhalt, eine geringe Schuldentilgung und die Kapitalerhaltung. Mit zunehmender Laufzeit sinkt auch hier der Fremdkapitalanteil, während der gebundene Eigenkapitalanteil steigt.
Mit diesen Änderungen würde folgendes geschehen: Diese stille Entschuldung hat weitreichende Auswirkungen auf die Marktmechanik. Sinkende Schuldenbestände reduzieren den Verkaufsdruck, selbst bei steigenden Unterhalts- oder Sanierungskosten. Eigentümer sind weniger gezwungen, ihre Objekte zu veräussern, da die laufenden Finanzierungskosten gering oder nicht mehr vorhanden sind. Der Immobilienbestand wird immobil – sowohl physisch als auch ökonomisch.
Gleichzeitig verlieren Marktpreise ihre Funktion als Indikator für reale Knappheit oder Nutzungseffizienz. Transaktionspreise spiegeln nicht mehr primär die Fähigkeit wider, zukünftige Zahlungsströme zu bedienen, sondern die Erwartung langfristiger Vermögenssicherung. Immobilien werden zunehmend als abgeschlossene Vermögenspositionen betrachtet, nicht als produktive Wirtschaftsgüter.
In Kombination mit steigenden Bodenwerten verstärkt die stille Entschuldung die Preisrigidität des Marktes. Sinkende Nachfrage oder veränderte Nutzungsanforderungen führen nicht automatisch zu Preisanpassungen, da bestehende Eigentümer finanziell kaum unter Druck geraten. Der Markt stabilisiert sich nach innen – verliert jedoch an Anpassungsfähigkeit nach aussen.
Und was wäre, wenn Hypotheken nur im Umfang der Investitionen der z.B. letzten 5 Jahre vergeben werden. Also nur für zusätzliche Wertschöpfung, nicht für etwas Altes? Dies hätte einen sofortigen starken Rückgang der Immobilienpreise von Gebäuden mit Unterhaltsstau zur Folge. Würde aber Grundsätzlich den Markt auch weiter stabilisieren.
3.4 Gedankenexperiment: Immobilien im Baurecht
Was würde sich verändern, wenn Boden und Gebäude konsequent voneinander getrennt wären? Das Baurecht bietet hierfür ein geeignetes Gedankenmodell. In einem solchen System verbleibt der Boden im Eigentum einer öffentlichen oder institutionellen Trägerschaft, während das Gebäude zeitlich befristet darauf errichtet und genutzt wird. Der Käufer erwirbt nicht den Boden, sondern ausschliesslich das Bauwerk und das damit verbundene Nutzungsrecht.
Diese Trennung hätte weitreichende Auswirkungen auf die Preisbildung. Der Kaufpreis einer Immobilie würde sich primär am realen Gebäudewert orientieren: an Bauqualität, Zustand, Effizienz und funktionalem Nutzen. Alterung und technischer Fortschritt würden sich direkt im Preis niederschlagen, ohne durch steigende Bodenwerte überdeckt zu werden. Gebäude würden ökonomisch so behandelt, wie sie tatsächlich sind: langlebige, aber endlich nutzbare Investitionsgüter.
Auch die Finanzierung würde sich verändern. Hypotheken müssten sich stärker am realen Ertragspotenzial oder am Ersatzwert des Gebäudes orientieren, nicht an der spekulativen Erwartung künftiger Bodenwertsteigerungen. Die Kreditvergabe würde vorsichtiger, aber zugleich transparenter. Risiken lägen dort, wo sie entstehen – beim Bauwerk und seiner Nutzung – und nicht bei einem vermeintlich wertstabilen Boden.
Für Eigentümer würde das Baurecht die Vermögensfunktion von Immobilien relativieren. Der Fokus verschöbe sich von der Sicherung langfristiger Wertsteigerungen hin zur Optimierung von Nutzung, Unterhalt und Anpassungsfähigkeit. Investitionen in Energieeffizienz, Umbauten oder flexible Grundrisse würden an Bedeutung gewinnen, da sie den Gebäudewert unmittelbar beeinflussen.
Auch für den Mietmarkt ergäben sich strukturelle Veränderungen. Sinkende Einstiegspreise für Gebäude könnten die Kapitalbindung reduzieren und den Marktzugang erleichtern. Gleichzeitig bliebe der Boden der Spekulation entzogen, da er nicht veräussert, sondern lediglich genutzt wird. Preissteigerungen würden nicht mehr automatisch aus Knappheit resultieren, sondern müssten durch reale Nutzungsverbesserungen gerechtfertigt werden.
Das Baurecht ist kein Allheilmittel und wirft eigene Fragen auf – etwa zur Vertragsdauer, zur Bewertung bei Heimfall oder zur institutionellen Ausgestaltung. Doch als Denkmodell macht es sichtbar, wie stark die heutige Preislogik von der ungetrennten Behandlung von Boden und Gebäude abhängt. Es zeigt, dass steigende Immobilienpreise kein Naturgesetz sind, sondern das Ergebnis spezifischer Eigentums- und Finanzierungsstrukturen.
3.5 Boden, Kreditgeld und die Vollgeld-Initiative
Die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise lässt sich nicht isoliert vom Geldsystem betrachten. Ein wesentlicher Treiber steigender Bodenwerte ist die Art und Weise, wie Geld entsteht. Im heutigen System wird der überwiegende Teil des Geldes durch Kreditvergabe der Geschäftsbanken geschaffen. Diese Kreditgeldschöpfung ist nicht neutral, sondern folgt ökonomischen Anreizen – und einer davon ist die Besicherung durch scheinbar wertstabile Vermögenswerte.
Boden und Immobilien nehmen in diesem Kontext eine Schlüsselrolle ein. Sie gelten als besonders sichere Sicherheiten, da ihr Wert historisch kaum fällt und im Zweifel politisch geschützt wird. Banken bevorzugen daher die Vergabe von Krediten, die durch Immobilien besichert sind. Ein erheblicher Teil der neu geschaffenen Geldmenge fliesst folglich heute nicht in produktive Investitionen, sondern in den Erwerb bereits bestehender Vermögenswerte – insbesondere von Boden.
Dieser Mechanismus führt zu einer Vermögensinflation, die sich deutlich von der klassischen Konsumentenpreisinflation unterscheidet. Während Preise für Güter und Dienstleistungen vergleichsweise stabil bleiben, steigen die Preise für Boden und Immobilien kontinuierlich. Die Wertsteigerung ist dabei weniger Ausdruck realer Knappheit als Resultat eines kreditgetriebenen Nachfrageprozesses. Je mehr Kredit in den Markt fliesst, desto höher steigen die Preise – was wiederum höhere Kredite rechtfertigt.
Die Vollgeld-Initiative setzte genau an diesem Punkt an. Ihr zentrales Anliegen war es, die Geldschöpfung vollständig der Zentralbank zu übertragen und die kreditbasierte Geldschöpfung der Geschäftsbanken zu beenden. Kredite hätten nur noch aus bereits vorhandenem Geld vergeben werden dürfen. Damit wäre der direkte Zusammenhang zwischen Kreditvergabe und Geldmengenwachstum unterbrochen worden.
Für den Immobilien- und Bodenmarkt hätte dies potenziell weitreichende Konsequenzen gehabt. Ohne zusätzliche Geldschöpfung durch hypothekarische Kreditvergabe wäre der Spielraum für steigende Preise begrenzt worden. Boden hätte einen Teil seiner Funktion als Wertaufbewahrungsmittel verloren, da Preissteigerungen nicht mehr durch immer neue Kreditvolumina alimentiert worden wären. Immobilienpreise wären stabiler geworden.
Unabhängig vom Ausgang der Initiative bleibt der grundlegende Zusammenhang bestehen: Solange Boden als bevorzugte Kreditsicherheit dient und Kreditgeld primär in bestehende Vermögenswerte fliesst, werden Bodenpreise steigen – unabhängig vom Zustand der Gebäude oder vom realen Wohnbedarf. Eine Reform der Bodenordnung ohne Berücksichtigung des Geldsystems greift daher zu kurz. Umgekehrt gilt dasselbe.
Die Vollgeld-Debatte hat damit eine zentrale, oft verdrängte Frage sichtbar gemacht: Nicht der Markt allein treibt die Immobilienpreise, sondern ein Zusammenspiel aus Geldschöpfung, Kreditlogik und Bodenknappheit. Wer über Lösungen nachdenkt, muss diese Ebenen gemeinsam betrachten.
3.6 Gedankenexperiment: Weniger Hypotheken, weniger Buchgeld – mehr Stabilität?
Ein deutlich geringerer Hypothekarbestand hätte nicht nur Auswirkungen auf die Immobilienpreise, sondern vor allem auf die Menge des umlaufenden Buchgeldes. Hypotheken sind im heutigen System eine der wichtigsten Quellen der Geldschöpfung. Jede neu vergebene Hypothek erzeugt neues Buchgeld, das zunächst als Zahlungsmittel für die Immobilie existiert, langfristig jedoch seine Zahlungsmittelfunktion weitgehend einbüsst und irgendwo zwischengelagert wird.
Würde der Hypothekarbestand beispielsweise nicht rund 1’200 Mrd. CHF, sondern nur etwa 400 Mrd. CHF betragen, wären entsprechend rund 800 Mrd. CHF weniger Buchgeld im Umlauf. Diese Reduktion beträfe primär Geld, das heute nur als Vermögen geparkt ist. Ein erheblicher Teil dieses geschaffenen Geldes bleibt heute ausserhalb des realwirtschaftlichen Wirtschafts-Kreislaufes. Wenn das Buchgeld eine deutlich geringere Summe umfassen würde, wäre die Zirkulation in der Wirtschaft deutlich höher.
Eine geringere Buchgeldmenge könnte die Umlaufgeschwindigkeit des verbleibenden Geldes erhöhen. Statt nur als Vermögen gelagert zu sein, würde Geld stärker für Konsum, Dienstleistungen und produktive Investitionen eingesetzt. Damit würde es seine ursprüngliche Funktion als Tausch- und Rechenmittel wieder stärker wahrnehmen, anstatt primär als Sicherung von Vermögenspositionen zu dienen.
Auch für das Bankensystem könnte ein solcher Effekt stabilisierend wirken. Ein geringerer Bestand an hypothekarisch besichertem Buchgeld würde die Bilanzsummen der Banken massiv reduzieren und ihre Abhängigkeit von stetigem Kreditwachstum verringern. Die systemische Verwundbarkeit gegenüber Immobilienpreisrückgängen nähme ab, da weniger Geld direkt an einen einzelnen Vermögenssektor gekoppelt wäre. Da die Immobilienpreise vom Bodenpreis entkoppelt wären, wäre auch die Gefahr von Immobilienpreisblasen für die Banken deutlich geringer. Das Bankensystem würde also in verschiedener Hinsicht stabilisiert.
Zudem würde die Geldschöpfung weniger einseitig über Immobilien erfolgen. Banken wären stärker darauf angewiesen, bestehendes Geld als Anleihen von den Kunden zu erhalten um es als Kredit vergeben zu können. Dies könnte zu einer vorsichtigeren Kreditvergabe und zu einer stärkeren Ausrichtung auf die Zahlungs- und Vermittlungsfunktion des Bankensystems führen.
Das Gedankenexperiment legt nahe, dass weniger Buchgeld nicht zwangsläufig weniger wirtschaftliche Aktivität bedeutet. Entscheidend ist nicht allein die Geldmenge, sondern ihre Verwendung. Ein System mit weniger kreditgebundenem Geld, das stärker zirkuliert, könnte langfristig robuster sein als eines, das auf stetig wachsende Vermögenswerte angewiesen ist.
3.7 Gewinner und Verlierer
Ein Markt, in dem Immobilienpreise sinken oder stärker am realen Gebäudewert orientiert wären, würde unterschiedliche Gruppen sehr unterschiedlich treffen. Die Konsequenzen wären sowohl ökonomisch als auch gesellschaftlich spürbar.
Gewinner wären in erster Linie die Käufer und Nutzer von Wohnraum. Niedrigere Immobilienpreise bedeuten, dass weniger Eigenkapital erforderlich ist, um Eigentum zu erwerben. Dies erleichtert den Zugang zu Wohneigentum besonders für junge Familien und Erstkäufer, die heute oft über Jahre hinweg Kapital ansparen müssen, bevor sie sich eine eigene Wohnung oder ein Haus leisten können. Auch Mieter könnten indirekt profitieren: Sinkende Kaufpreise reduzieren den Druck auf Renditeobjekte, und ein Teil der Kostensenkungen könnte langfristig in stabilere und vor allem tiefere Mietpreise übersetzt werden. Zudem würden Haushalte insgesamt von einer geringeren Verschuldung profitieren. Weniger Hypotheken bedeuten niedrigere Zinsbelastungen und damit eine höhere finanzielle Flexibilität. Geld würde vermehrt in den Konsum und in produktive Investitionen fliessen, anstatt in immobilisierte Vermögenswerte „geparkt“ zu werden, was die gesamtwirtschaftliche Dynamik stärken könnte.
Verlierer wären dagegen vor allem Akteure, deren Geschäftsmodell oder Einnahmen stark an hohe Immobilienpreise gebunden sind. Gemeinden und Kantone würden aufgrund geringerer Grundstückgewinnsteuern und niedrigerer Vermögenssteuereinnahmen Einnahmen verlieren. Banken wären ebenfalls betroffen: Weniger Hypotheken bedeuten weniger Zinserträge und weniger Buchgeld, das sie verwalten könnten. Immobilieninvestoren, die heute auf langfristige Wertsteigerungen setzen, würden Einbussen hinnehmen müssen, und Spekulanten könnten die schnellen Renditen durch Kauf und Weiterverkauf nicht mehr realisieren. Auch der Finanzmarkt würde indirekt betroffen: Immobilienwerte dienen häufig als Sicherheiten für Kredite, Derivate oder andere Anlageprodukte – weniger hoch bewertete Immobilien reduzieren das Volumen solcher Geschäfte und damit potenziell auch die Hebelwirkung des Systems.
Darüber hinaus könnten weitere Akteure betroffen sein. Bau- und Handwerksbetriebe müssten sich stärker auf Renovation, Modernisierung und Anpassung von Bestandsgebäuden konzentrieren, anstatt von Neubauprojekten für Spekulationszwecke zu profitieren. Politisch könnte die Verschiebung der Einnahmen die Spielräume von Gemeinden einschränken, gleichzeitig aber auch Anreize für nachhaltigere Planungs- und Wohnmodelle setzen. Sozial betrachtet könnten sinkende Preise die Zugangschancen zum Wohneigentum verbessern und die Einkommensschere im Wohnungsmarkt verringern – allerdings auf Kosten der bisherigen Vermögensgewinne etablierter Eigentümer.
Dieses Szenario zeigt, dass eine Reduktion der Immobilienpreise oder eine stärkere Orientierung an realem Gebäudewert kein Nullsummenspiel ist. Sie schafft Gewinner, die Zugang, Nutzung und finanzielle Stabilität gewinnen, aber auch Verlierer, deren Geschäftsmodelle, Einnahmen oder Vermögenswerte direkt betroffen sind. Wer über Reformen in der Bodenordnung, Hypothekarpolitik oder Geldschöpfung nachdenkt, muss diese unterschiedlichen Interessen berücksichtigen und die Konsequenzen transparent machen.
4. Schlussfolgerung und Ausblick
Die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts zeigt deutlich: Steigende Preise sind kein Naturgesetz, sondern das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels von Bodenknappheit, kreditgetriebener Geldschöpfung und institutionellen Rahmenbedingungen. Gebäude verlieren real an Wert, doch steigende Bodenpreise und langfristige Hypothekenstrukturen überdecken diesen Effekt. Der Markt spiegelt zunehmend nicht den tatsächlichen Wohnwert wider, sondern die Möglichkeiten, Vermögen zu sichern und zu vermehrt.
Gedankenexperimente, wie die Trennung von Boden und Gebäude über Baurechte oder die Reduktion des Hypothekarbestands, machen sichtbar, dass alternative Modelle sowohl möglich als auch ökonomisch plausibel sind. Wenn der Boden im öffentlichen oder institutionellen Eigentum verbleibt und das Buchgeld stärker zirkuliert statt in Immobilien gebunden zu werden, könnte sich der Markt wieder stärker an realen Werten orientieren, die Preisentwicklung würde transparenter, und die Anreize für effizientes Bauen und nachhaltige Nutzung würden steigen. Gleichzeitig würde das Bankensystem potenziell stabiler, da weniger Geld in immobilisierte Vermögenswerte gebunden wäre und die Risiken sich gleichmäßiger auf die Wirtschaft verteilen würden.
Diese Perspektiven zeigen, dass der Status quo weder alternativlos noch naturgegeben ist. Die gegenwärtige Logik der Immobilienpreise belohnt in erster Linie die Position auf dem Bodenmarkt, nicht die Qualität, Nutzung oder Effizienz der Gebäude selbst. Wer diese Strukturen hinterfragt, erkennt zugleich Chancen für eine gerechtere, resilientere und funktionalere Immobilienwirtschaft – und für eine gesündere Rolle des Geldes in der Wirtschaft.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob solche Modelle theoretisch existieren, sondern ob wir bereit sind, sie ernsthaft zu diskutieren und mögliche Veränderungen auf die politische Agenda zu setzen. Es geht nicht nur um Immobilienpreise, sondern um Wohnkosten, Vermögensverteilung und gesellschaftliche Stabilität. Jede Person, die dieses System hinterfragt, trägt dazu bei, dass die Debatte nicht im Elfenbeinturm endet, sondern konkrete Reformansätze sichtbar werden.
Es wäre doch ein lohenswerter Ausblick, wenn die Schweiz ihren Titel als Weltmeister der privaten Hypothekenverschuldung verlieren würde. Die Verschuldung wird oft im Verhältnis zum Bruttonlandprodukt (BIP) gemessen. Hier ist die Schweiz bei rund 150% führend dabei.
Sprich darüber. Diskutiere mit Freunden, Bekannten und Kollegen. Hinterfrage die Annahmen, die das heutige System stützen, und mache die Zusammenhänge zwischen Boden, Hypotheken und Geld für andere verständlich. Denn nur wer die Mechanismen kennt, kann aktiv gestalten – sei es in der Stadtplanung, im eigenen Wohnentscheid oder im politischen Diskurs. Immobilienpreise sind kein Naturgesetz, und Geld ist kein unveränderlicher Hintergrund: Beide sind Werkzeuge, deren Spielregeln wir bewusst gestalten könnten.
