Immobilienpreisent-wicklung in der Schweiz IST-Situation

1. Einleitung

Wohnen gehört zu den grundlegendsten Bedürfnissen des Menschen. In der Schweiz war der Zugang zu Wohnraum über Jahrzehnte hinweg vergleichsweise stabil, berechenbar und sozial breit abgestützt. Eigentum galt als langfristige Vorsorge, Miete als funktionale Alternative. Diese Ordnung gerät zunehmend ins Wanken. Die Preise für Wohnimmobilien haben sich vielerorts von den realwirtschaftlichen Grundlagen entkoppelt und entwickeln eine Eigendynamik, die immer mehr Haushalte an ihre finanziellen Grenzen bringt oder sogar verdrängt.

Besonders in Städten und Agglomerationen sind Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten deutlich schneller gestiegen als Löhne und Konsumentenpreise. Was häufig mit Begriffen wie „hohe Nachfrage“, „Zuwanderung“ oder „Baulandknappheit“ erklärt wird, greift jedoch zu kurz. Denn diese Faktoren wirken nicht isoliert, sondern entfalten ihre Wirkung innerhalb eines geld- und kreditgetriebenen Systems, das steigende Preise nicht nur zulässt, sondern systematisch begünstigt.

Ein zentrales Merkmal des Schweizer Immobilienmarktes ist die anhaltende Phase tiefer Zinsen. Hypotheken lassen sich dadurch mit vergleichsweise geringem laufendem Aufwand finanzieren – insbesondere dann, wenn sie kaum oder gar nicht amortisiert werden. Kurzfristig erhöht dies die Tragbarkeit. Langfristig jedoch verschiebt sich der Fokus vom Nutzen des Wohnens hin zur maximal möglichen Verschuldung. Preise passen sich nicht den Einkommen an, sondern dem Kreditspielraum.

Gleichzeitig altert der Immobilienbestand. Ein grosser Teil der Wohngebäude wurde vor 1980 errichtet und erfordert heute erhebliche Unterhalts- und Aufwertungsinvestitionen, um seinen Gebrauchswert zu erhalten. Energetische Sanierungen, Verdichtung und qualitative Verbesserungen sind notwendig, steigern jedoch nur bedingt den realen Wohnnutzen. Der eigentliche Wertzuwachs entsteht zunehmend an einem anderen Ort: beim Boden.

Hinzu kommt eine strukturelle Verschiebung der Wohnnutzung. Die Zunahme von Einpersonenhaushalten erhöht den Flächenbedarf pro Kopf, während exportgetriebene Wirtschaftsstrukturen mehr Arbeitskräfte anziehen, als für eine ausgeglichene Binnenwirtschaft notwendig wären. Der Wohnungsmarkt absorbiert damit ökonomische Ungleichgewichte, die andernorts entstehen.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob Immobilien teurer geworden sind. Sondern: Warum ist Wohnen zu einem Vermögensspeicher geworden – und welche Rolle spielt das Geldsystem dabei?

2. Kurzanalyse der aktuellen Lage

Die Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz ist räumlich stark differenziert, folgt jedoch einem klaren strukturellen Muster. Während ländliche Regionen teilweise stagnierende oder volatile Preisverläufe aufweisen, verzeichnen Städte und Agglomerationen seit Jahren einen überdurchschnittlichen und weitgehend kontinuierlichen Preisanstieg. Diese Divergenz lässt sich weder allein mit dem Bevölkerungswachstum noch mit einer generellen Wohnraumknappheit erklären.

Zentral ist die Trennung zwischen Gebäude- und Bodenwert. Gebäude unterliegen technischer Alterung, funktionalem Verschleiss und laufendem Unterhaltsbedarf. Ihr realer Wert ist begrenzt und in vielen Fällen rückläufig. Der Boden hingegen ist nicht reproduzierbar und entzieht sich der Abnutzung. In urbanen Lagen übersteigt der Bodenwert den Gebäudewert zunehmend deutlich und bestimmt damit den Marktpreis.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist das anhaltend tiefe Zinsumfeld. Tiefe Hypothekarzinsen erhöhen nicht primär die Erschwinglichkeit von Wohneigentum, sondern die maximale Verschuldungskapazität der Käufer. Da Hypotheken häufig nicht oder nur minimal amortisiert werden, bleibt die Schuldenlast dauerhaft im System. Steigende Preise werden dadurch nicht gebremst, sondern über zusätzliche Kreditvergabe verstärkt.

Parallel dazu verändert sich die Wohnraumnutzung. Die Zunahme von Einpersonenhaushalten führt zu einem überproportionalen Flächenbedarf, während exportbedingte Beschäftigungsüberschüsse zusätzliche Nachfrage erzeugen. Der Wohnungsmarkt fungiert damit zunehmend als Auffangbecken für strukturelle Ungleichgewichte in Wirtschaft und Geldsystem.

Diese Konstellation erzeugt kurzfristige scheinbare Stabilität, erhöht jedoch langfristig die Abhängigkeit von stetig steigenden Immobilienpreisen – mit wachsenden Risiken für Haushalte, Finanzsystem und soziale Kohäsion.

3. Hauptteil

3.1 Preisentwicklung ist nicht gleich Wertentwicklung

Die anhaltend steigenden Immobilienpreise in der Schweiz werden häufig als Ausdruck wachsender Werte interpretiert. Diese Gleichsetzung ist jedoch vollkommen irreführend. Preis und Wert sind nicht identisch, insbesondere im Immobilienbereich, wo unterschiedliche Komponenten sehr unterschiedliche ökonomische Eigenschaften aufweisen. Der Wert basiert auf den realen Gegebenheiten wie Gebäudealter, -ausstattung etc. Der Preis auf Angebot und Nachfrage. Eine sachliche Analyse erfordert daher die klare Trennung zwischen Gebäude- und Bodenwert.

Gebäude sind Produktionsgüter. Sie unterliegen technischer Alterung, funktionaler Obsoleszenz und physischem Verschleiss. Selbst bei guter Pflege verliert die Bausubstanz langfristig an Gebrauchswert, sofern sie nicht kontinuierlich erneuert, angepasst oder aufgewertet wird. Ein erheblicher Teil des Schweizer Immobilienbestands wurde vor 1980 errichtet und entspricht weder heutigen energetischen Standards noch aktuellen Wohn- und Nutzungsanforderungen. Die reale Abnutzung dieser Gebäude kann u.U. die steuerlich anerkannten Abschreibungssätze deutlich übersteigen..

Um den Gebrauchswert zu erhalten, sind deshalb laufend hohe Unterhaltsinvestitionen erforderlich. Diese Investitionen dienen primär der Werterhaltung, nicht der Wertsteigerung. Energetische Sanierungen, Ersatz von Haustechnik oder bauliche Anpassungen erhöhen zwar den Marktpreis, kompensieren jedoch häufig lediglich den zuvor eingetretenen Wertverlust. Ökonomisch betrachtet handelt es sich weniger um neu geschaffenen Wert als um aufgeschobene Abschreibung.

Demgegenüber steht der Boden. Boden ist nicht reproduzierbar, nicht abschreibbar und entzieht sich jeder technischen Abnutzung. Sein Wert entsteht nicht durch Leistung oder Investition, sondern durch Lage, Knappheit und kollektive Infrastruktur. In urbanen Zentren und Agglomerationen übersteigt der Bodenwert den Gebäudewert inzwischen deutlich. Preissteigerungen am Immobilienmarkt sind daher zunehmend Bodenpreissteigerungen. Sogar alte Immobilien steigen im Wert, aber nur wegen dem Bodenanteil.

Diese Verschiebung hat weitreichende Konsequenzen. Steigende Immobilienpreise signalisieren nicht automatisch eine reale Verbesserung des Wohnraums, sondern oft lediglich eine Verteuerung des Zugangs zu Boden. Wer kauft, bezahlt immer weniger für Substanz und immer mehr für Lage. Die Vorstellung, Immobilienpreise würden primär reale Werte widerspiegeln, verdeckt somit einen zentralen Mechanismus der aktuellen Entwicklung – und bildet die Grundlage für Fehlanreize im Kredit- und Investitionsverhalten.

3.2 Der Zins als Brandbeschleuniger

Das anhaltend tiefe Zinsumfeld in der Schweiz gilt häufig als Hauptgrund für die steigende Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Diese Sichtweise verkennt jedoch den eigentlichen Wirkungsmechanismus von Zinsen im Immobilienmarkt. Tiefe Zinsen senken nicht primär die Kosten des Wohnens, sondern erhöhen die maximale Zahlungsbereitschaft und Zahlungsfähigkeit für Immobilien – und damit das Preisniveau.

Entscheidend ist nicht der absolute Kaufpreis, sondern die laufende Belastung. Sinkt der Hypothekarzins, steigt der Betrag, den Haushalte für den gleichen monatlichen Aufwand finanzieren können. Dieser Effekt wirkt unmittelbar preistreibend, insbesondere in Märkten mit begrenztem Angebot. Verkäufer orientieren sich nicht an Baukosten oder realem Nutzwert, sondern an dem Preis, den Käufer kreditfinanziert zu zahlen bereit und fähig sind.

In der Schweiz wird dieser Effekt durch die verbreitete Praxis der Nicht-Amortisation zusätzlich verstärkt. Hypotheken werden häufig über Jahrzehnte hinweg aufrechterhalten, ohne dass die Schuld substanziell reduziert wird. Die Immobilie dient dabei als dauerhafte Sicherheit für das Kreditvolumen. Für die Banken ein einträgliches Businessmodell. Die Tragbarkeit wird auf Basis aktueller Zinssätze berechnet, nicht auf Basis langfristiger Rückzahlungsfähigkeit.

Kurzfristig erscheint dieses System stabil. Tiefe Zinsen reduzieren Zahlungsausfälle, steigende Preise stabilisieren Sicherheiten. Langfristig jedoch verschiebt sich der Fokus von der Nutzung zur Finanzierung. Wohneigentum wird weniger als konsumtives Gut betrachtet, sondern als Vehikel zur Absorption von Kreditvolumen. Der Marktpreis bildet nicht mehr den Wohnnutzen ab, sondern den maximal tragbaren Schuldenstand.

Diese Dynamik wirkt selbstverstärkend. Steigende Preise rechtfertigen höhere Hypotheken, höhere Hypotheken ermöglichen steigende Preise. Der Zins fungiert dabei als Brandbeschleuniger in einem System, das auf permanenter Kreditexpansion beruht. Fällt dieser Mechanismus weg oder kehrt sich um, werden die Risiken sichtbar, die zuvor hinter scheinbarer Stabilität verborgen lagen.

Ein grosser Vorteil steigender Preise für die Banken ist der folgende. Eine vor z.B. 3 Jahren scheinbar riskante Finanzierung erscheint auf einmal grundsolide, weil die Preise gestiegen sind. D.h. Die Banken haben ein essentielles Interesse an steigenden Preisen.

3.3 Bodenknappheit als systemischer Engpass

Der Bodenmarkt nimmt im Schweizer Immobiliengefüge eine zentrale, oft unterschätzte Rolle ein. Während Gebäude produziert, erneuert und verdichtet werden können, ist Boden in seiner Menge physisch begrenzt und rechtlich stark reguliert. Diese Besonderheit macht Boden zum strukturellen Engpass – insbesondere in urbanen Lagen, in denen wirtschaftliche Aktivität, Infrastruktur und Arbeitsplätze konzentriert sind.

Die Knappheit von Bauland ist jedoch nicht allein naturgegeben. Sie ist das Ergebnis politischer, planerischer und gesellschaftlicher Entscheidungen. Raumplanung, Zonenordnungen, Einsprachen und Verdichtungsvorgaben verfolgen legitime Ziele wie Landschaftsschutz, Lebensqualität und nachhaltige Entwicklung. Gleichzeitig verknappen sie das effektiv nutzbare Bauland und erhöhen dessen relativen Wert. Der Bodenpreis steigt damit nicht aufgrund produktiver Leistung, sondern aufgrund administrativer Restriktion und wachsender Nachfrage.

In Städten und Agglomerationen übersteigt der Bodenwert den Gebäudewert inzwischen deutlich. Der Marktpreis einer Immobilie reflektiert damit immer weniger die bauliche Substanz und immer stärker den exklusiven Zugang zu einer bestimmten Lage. Investitionen in Gebäude verlieren relativ an Bedeutung, während Bodenbesitz zur entscheidenden Quelle von Vermögenszuwachs wird. Dieser Effekt verstärkt die Vermögenskonzentration und verschiebt die Einkommensverteilung zugunsten bestehender Eigentümer. In gewisser weise handelt es sich hier um einen Generationsnkonflikt.

Verdichtung wird häufig als Lösung präsentiert. Tatsächlich erhöht sie die Ausnutzung des vorhandenen Bodens. Gleichzeitig führt sie jedoch nicht automatisch zu sinkenden Preisen. In vielen Fällen wird der zusätzliche Ertrag aus höherer Ausnutzung kapitalisiert und fliesst erneut in den Bodenwert ein. Die Knappheit bleibt bestehen, sie wird lediglich neu verteilt.

Der Bodenmarkt wirkt somit wie ein Verstärker für geld- und kreditgetriebene Preisentwicklungen. Solange Boden als privates Anlagegut behandelt wird, dessen Wertsteigerung nicht an reale Leistung gekoppelt ist, bleibt er ein dominanter Preistreiber. Die eigentliche Herausforderung liegt daher weniger im Bauen selbst als in der Frage, wie mit einem nicht vermehrbaren Produktionsfaktor in einem kreditbasierten System umgegangen wird.

3.4 Wohnraumnutzung im Wandel

Die Nachfrage nach Wohnraum wird nicht allein durch Bevölkerungszahlen bestimmt, sondern zunehmend durch veränderte Nutzungsstrukturen. In der Schweiz ist seit Jahren eine klare Verschiebung hin zu kleineren Haushaltsgrössen zu beobachten. Die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt kontinuierlich, während klassische Familienhaushalte an Bedeutung verlieren. Diese Entwicklung hat tiefgreifende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt.

Einpersonenhaushalte beanspruchen pro Kopf deutlich mehr Wohnfläche als Mehrpersonenhaushalte. Küche, Bad, Wohnraum und Infrastruktur werden nicht geteilt, sondern individuell genutzt. Selbst bei stagnierender oder nur moderat wachsender Bevölkerung erhöht sich dadurch der Gesamtflächenbedarf erheblich. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt also strukturell, ohne dass zwingend mehr Menschen im Land leben.

Diese Veränderung wirkt besonders stark in urbanen Räumen, wo Arbeitsplätze, Bildungseinrichtungen und soziale Angebote konzentriert sind. Kleinere Wohnungen in guten Lagen werden überproportional nachgefragt und entsprechend bepreist. Der Markt reagiert nicht mit günstigeren Lösungen, sondern mit einer weiteren Aufwertung der Lagen, da die Zahlungsbereitschaft kreditfinanzierter Haushalte hoch bleibt. Durch die zurückgehende Geburtenraten gibt es auch mehr Menschen, die sich dadurch höhere Mietpreise leisten können.

Gleichzeitig führt diese Entwicklung zu einer ineffizienten Nutzung des vorhandenen Bestands. Grosse Wohnungen werden von wenigen Personen bewohnt, während Familien zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der Marktmechanismus allein löst dieses Problem nicht, da er sich an Zahlungsfähigkeit und nicht an Nutzungsbedarf orientiert.

Die veränderte Wohnraumnutzung verstärkt damit bestehende Preisdynamiken. Sie erhöht die Nachfrage nach knappen Lagen, ohne zusätzliche Bodenressourcen zu schaffen, und bindet Wohnraum in Nutzungsformen mit geringer Flächeneffizienz. In Kombination mit tiefen Zinsen und kreditbasierter Finanzierung entsteht ein Nachfrageüberhang, der nicht Ausdruck realen Mangels ist, sondern Ergebnis struktureller und sozialer Veränderungen.

In den Ferienregionen kommt eine weitere Problematik dazu. Ferienwohnungen die nur einen sehr kleinen Teil des Jahres genutzt werden. Durch die oft sehr hohe Kaufkraft der Ferienwohnungsinteressenten wird die lokale Bevölkerung immer mehr verdrängt und für Arbeitgeber wird es immer schwieriger für neue Mitarbeiter bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die Diskussion um Wohnraummangel greift daher zu kurz, wenn sie die Nutzungsmuster ausblendet. Entscheidend ist nicht nur, wie viel gebaut wird, sondern wie der vorhandene Wohnraum verteilt, genutzt und finanziert wird.

3.5 Exportüberschuss und Arbeitsmigration

Die Schweizer Wirtschaft produziert seit Jahren mehr Güter und Dienstleistungen, als innerhalb des Landes konsumiert werden. Der resultierende Exportüberschuss führt nicht nur zu einem steten Kapitalzufluss, sondern beeinflusst indirekt auch die Immobiliennachfrage. Ein hoher Exportüberschuss stützt Beschäftigung und Einkommen, schafft zusätzliche Arbeitsplätze und zieht ausländische Fachkräfte an. Diese Dynamik erhöht die Nachfrage nach Wohnraum, selbst in Regionen, in denen die einheimische Bevölkerung kaum wächst.

Die Folge ist eine „importierte Wohnraumnachfrage“. Arbeitskräfte, die aufgrund des Exportüberschusses in die Schweiz kommen, benötigen Unterkünfte, Infrastruktur und Dienstleistungen. Oft handelt es sich um hochqualifizierte Positionen, deren Einkommen die Tragfähigkeit für hochpreisigen Wohnraum erhöht. Der Immobilienmarkt reagiert auf diese Kaufkraft, nicht auf den realen Bedarf der inländischen Bevölkerung. Preise steigen, unabhängig davon, ob die lokal ansässigen Haushalte die Objekte benötigen oder sich leisten können.

Diese Mechanik verschärft die strukturelle Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage. Wohnungen werden teurer, Bodenpreise steigen und die Schere zwischen verfügbaren Mitteln der Haushalte und den Marktkosten öffnet sich weiter. Gleichzeitig entstehen soziale Spannungen: Mieter und potenzielle Eigentümer mit mittleren Einkommen werden zunehmend aus städtischen Lagen verdrängt. Der Markt funktioniert dabei nicht „falsch“, sondern nach den Regeln von Angebot, Nachfrage und Zahlungsfähigkeit – die sich jedoch durch externe Faktoren wie Exportüberschüsse und Arbeitsmigration verschoben haben.

Zudem verstärkt dieser Effekt die Abhängigkeit vom Kredit. Wer sich gegen steigende Preise behaupten will, muss höhere Hypotheken aufnehmen, die wiederum die maximale Zahlungsbereitschaft zukünftiger Käufer beeinflussen. So entsteht eine selbstverstärkende Dynamik: Exportüberschüsse und Zuwanderung treiben die Nachfrage, Kreditfinanzierung ermöglicht steigende Preise, steigende Preise erfordern weitere Verschuldung – und das alles unabhängig von der tatsächlichen Nutzung oder dem realen Bedarf an Wohnraum.

Kurz gesagt: Der Schweizer Immobilienmarkt spiegelt nicht nur lokale Angebots- und Nachfrageverhältnisse wider, sondern ist eng verknüpft mit globalen und nationalen Wirtschaftsströmen. Boden, Kapital und Arbeitskräfte interagieren in einem System, in dem kurzfristige Stabilität lange darüber hinwegtäuschen kann, dass strukturelle Ungleichgewichte kontinuierlich wachsen. Diese Erkenntnis zeigt, dass die Lösung von Wohnungsmarktproblemen nicht allein auf der Ebene von Neubau oder Raumplanung angesetzt werden kann, sondern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Geldströme berücksichtigen muss.

3.6 Unterkapitel: Bezug zur Vollgeld-Initiative

Die aktuelle Dynamik auf dem Schweizer Immobilienmarkt kann nicht verstanden werden, ohne das Kredit- und Geldsystem zu betrachten. Der Grossteil des Geldes, das für Hypotheken und Immobilieninvestitionen verwendet wird, entsteht nicht durch Einlagen bei der Zentralbank, sondern durch Kreditvergabe der Geschäftsbanken. Jede neue Hypothek erzeugt gleichzeitig eine Geldschuld und ein Guthaben – ein Vorgang, der den Immobilienpreis direkt stützt. In diesem Sinne ist der Marktpreis von Wohnraum nicht nur ein Ausdruck von Angebot und Nachfrage, sondern auch von der Menge an verfügbarer Kreditschöpfung.

Die Vollgeld-Initiative greift genau an dieser Stelle an. Sie schlägt vor, dass nur die Zentralbank Geld schaffen darf, während Geschäftsbanken nur noch Kredit auf Basis vorhandenen Geldes vergeben könnten. Würde dieses System umgesetzt, wären Kredit- und Hypothekenvolumen streng begrenzt durch die tatsächlich vorhandenen Geldmittel. Die Folge: Immobilienpreise könnten nicht mehr unbegrenzt durch neue Kreditvergabe nach oben getrieben werden. Das explosive Zusammenspiel von Bodenknappheit, Zinsniveau und kreditgetriebenen Preissteigerungen würde gedämpft, die Preisdynamik würde realistischer den realen wirtschaftlichen und demografischen Bedingungen entsprechen.

Ein zentraler Punkt dabei ist im heutigen System die Rolle der Hypotheken als dauerhafte Geldschöpfungsquelle. In der derzeitigen Praxis wird der Immobilienkredit über Jahrzehnte gehalten, oft nur teilweise amortisiert. Jede neue Kreditvergabe erhöht das verfügbare Geldvolumen im System und damit die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Immobilienpreise steigen unabhängig von den realen Baukosten oder dem tatsächlichen Wohnnutzen – sie spiegeln vor allem die Kapazität zur Verschuldung wider. Die Vollgeld-Idee würde diese Mechanik grundlegend verändern, da Geldschöpfung und Kreditvolumen entkoppelt würden.

Durch die lange laufenden Hypotheken wird auch die Umverteilungsspirale durch den Zins weiter in Schwung gehalten. Umverteilung von unten nach oben, oder man könnte auch sagen, von fleissig zu reich.

Die Konsequenz in einem Vollgeld-System ist weitreichend: Boden und Immobilien würden wieder primär als Wohn- und Nutzungsobjekte bewertet, nicht als Vehikel zur Geldvermehrung. Investitionen in Gebäude, Sanierung und Verdichtung würden wieder den tatsächlichen Bedarf widerspiegeln, während die spekulative Komponente, die Preise in die Höhe treibt, deutlich reduziert würde. Damit wird klar: Die Preisexplosionen in Städten und Agglomerationen sind nicht allein Ergebnis von Knappheit oder Nachfrage, sondern ein Symptom eines geld- und kreditbasierten Systems, das den Bodenwert strukturell bevorzugt.

Die Vollgeld-Debatte öffnet damit den Blick auf eine zentrale Frage: Wie kann der Wohnungsmarkt stabil und sozial ausgewogen gestaltet werden, wenn Geld und Kredit die Preisdynamik dominieren? Wer den Immobilienmarkt verstehen will, muss das Zusammenspiel von Boden, Kredit und Geldordnung analysieren – sonst bleibt jede Reform unvollständig.

4. Schlussfolgerung und Ausblick

Die Analyse der Schweizer Immobilienpreisentwicklung zeigt ein vielschichtiges Bild: Steigende Preise sind nicht nur das Ergebnis von Nachfrage, Bevölkerungswachstum oder Zinsentwicklung, sondern Ausdruck eines komplexen Systems, in dem Geldschöpfung, Kreditvergabe, Bodenknappheit und demografische Veränderungen eng miteinander verzahnt sind. Gebäude verlieren aufgrund technischer und funktionaler Alterung kontinuierlich an Gebrauchswert, während Bodenwerte in urbanen Zentren den Marktpreis zunehmend dominieren. Tiefe Hypothekarzinsen und die verbreitete Nicht-Amortisation verstärken die Preissteigerungen zusätzlich, da jede neue Kreditaufnahme die Zahlungsbereitschaft erhöht. Hinzu kommt die zunehmende Zahl kleiner Haushalte und die importierte Nachfrage durch Arbeitsmigration, die den Druck auf den Markt weiter erhöhen.

Dieses Zusammenspiel schafft kurzfristig Stabilität, verschleiert jedoch die systemischen Risiken. Haushalte werden abhängig von stetig steigenden Preisen und verfügbarer Kreditfinanzierung. Die Vermögenskonzentration nimmt zu, und soziale Spannungen verstärken sich, insbesondere in städtischen Lagen, wo der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zunehmend eingeschränkt ist. Gleichzeitig entstehen Fehlanreize: Der Fokus verschiebt sich vom Nutzen des Wohnens hin zur Investition in Boden und Immobilien als Vermögensspeicher. Dies verändert die Funktion von Wohneigentum grundlegend und entkoppelt den Marktpreis von realem Nutzen und Wertschöpfung.

Die Vollgeld-Debatte verdeutlicht die zentrale Rolle der Geld- und Kreditordnung: Solange Immobilienpreise maßgeblich durch bankbasierte Geldschöpfung getrieben werden, bleibt jede kurzfristige Intervention in Angebot, Bauvorschriften oder Zonenplanung unvollständig. Nur eine Reform, die Geld- und Kreditmechanismen berücksichtigt, könnte die systemischen Preistreiber wirksam adressieren. Eine solche Veränderung würde den Fokus auf reale Werte lenken, Investitionen in Gebäude und Infrastruktur wieder in Relation zum tatsächlichen Bedarf setzen und spekulative Preissteigerungen dämpfen.

Für die Zukunft ergeben sich mehrere Ansatzpunkte, die über klassische politische Maßnahmen hinausgehen: Eine stärkere Differenzierung von Boden- und Gebäudewert könnte Investitionsanreize neu setzen und Vermögenskonzentration reduzieren. Die Förderung von Amortisationen und alternativen Finanzierungsmodellen kann den Markt entlasten und Kreditrisiken begrenzen. Innovative Wohn- und Eigentumsmodelle, wie Genossenschaften oder modulare Wohnformen, könnten die Flächeneffizienz erhöhen und gleichzeitig sozialen Ausgleich schaffen.

Am Ende bleibt eine zentrale Erkenntnis: Der Schweizer Immobilienmarkt ist kein autonomer Preisbildungsmechanismus, sondern ein Spiegelbild unseres geld- und kreditbasierten Systems. Wer das Zusammenspiel von Bodenwert, Kreditfinanzierung und Zahlungsbereitschaft versteht, erkennt die langfristigen Risiken und Chancen gleichermaßen. Es reicht nicht, über Neubau oder Verdichtung zu diskutieren – entscheidend ist, das System zu verstehen, in dem Preise entstehen.

Die Aufgabe für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft lautet daher: Bewusstsein schaffen, diskutieren, aufklären. Sprechen Sie mit Freunden, Familie, Kolleginnen und Kollegen über die Mechanismen hinter den Immobilienpreisen. Nur wer das System versteht, kann bewusst handeln, sei es als Eigentümer, Mieter oder politisch Aktiver. Die Immobilienpreisentwicklung betrifft uns alle – nicht nur als Käufer oder Bewohner, sondern als Teil eines Wirtschaftssystems, dessen Stabilität unmittelbar mit der Wohlfahrt verknüpft ist.

Aus den günstigeren Wohnungen werden die Mieter noch zusätzlich Vertrieben durch die Nachfrage der Gemeinden nach Wohnraum für Menschen die im Asylverfahren sind. Für Vermieter sind Gemeinden gute Mieter, da die Miete sicher überweisen wird und Schäden auch bezahlt werden.

Dieser Artikel liefert keine fertigen Antworten, sondern will Denkräume eröffnen. Denn die Zukunft des Wohnens hängt nicht nur von Bauprojekten ab, sondern von informierten Entscheidungen über Geld, Kredit und Nutzung. Wer bereit ist, diese Zusammenhänge zu erkennen und in Gesprächen weiterzugeben, trägt aktiv dazu bei, die Schere zwischen realem Wohnbedarf und Vermögenspreisen zu verringern. So kann aus einem scheinbar unaufhaltsamen Preisanstieg ein Steuerungsinstrument werden, das Wohnraum wieder seinem eigentlichen Zweck zuführt: einem menschenwürdigen, bezahlbaren Zuhause für alle.